Aký bol rok 2017 v realitách a čo očakávame v roku 2018

Rok 2017 sa vyznačoval rastom cien bytov najmä mimo Bratislavy. Celkovo však postupne prichádzalo k jeho spomaleniu. Ani jeden kvartál minulého roka nepriniesol na realitnom trhu výraznejšiu zmenu, ktorá by sa markantne odrazila v celoslovenských cenových štatistikách. Môžeme tak povedať, že rok 2017 predstavoval na trhu s nehnuteľnosťami stabilné a kľudné obdobie bez razantnejších prekvapení. Ceny rodinných domov sa medziročne zvýšili v krajským mestách. V bratislavských satelitoch sa ceny nehýbali a tiež stavebné pozemky zostali na bez zmeny.

Vývoj cien nehnuteľností v poslednom - 4. štvrťroku 2017 nepriniesol na realitný trh žiadnu výraznú zmenu. Celkové ceny 2-izbových bytov sa na Slovensku medzištvrťročne zvýšili v priemere len o 1,05 %, v prípade 3-izbových bytov ide o zvýšenie celkovej ceny o 1,97 %, uvádza portál Nehnuteľnosti.sk. Pri porovnaní cien starších a nových bytov vidíme rozdielny vývoj medzi novými a starými bytmi. Vo všeobecnosti platí, že staršie byty rástli len minimálne, alebo boli zaznamenané lokálne poklesy. Výraznejší rast cien bol zaznamenaný v prípade novostavieb. Ale aj tento nárast bol len v rozmedzí 2 - 3 % a výrazne zaostáva za predošlým obdobím rastu.

Staršie byty rástli minimálne, novostavby sú opäť drahšie

Tak ako v predošlých obdobiach, najvyššie nárasty cien nehnuteľností boli zaznamenané mimo hlavného mesta, uvádza portál Nehnuteľnosti.sk. V tomto prípade výraznejšie poskočili ceny 3-izbových bytov v Banskej Bystrici (z 83-tisíc eur na 91-tisíc eur), kde hlavným ťahúňom cien smerom hore boli novostavby, ktoré majú výrazne vyššiu cenu ako staršie byty. Táto situácia sa opakovala aj v ostatných mestách, kde sa vzhľadom na realitný vývoj realizuje stále viac developerských projektov. Tie síce dvíhajú celkovú priemernú cenu bytov za mesto v štatistikách, ale zároveň rozširujú ponuku, čím na druhej strane zase brzdia rast starších bytov. „Dnes na trhu nemáme žiaden faktor, ktorý by spôsobil zmenu záujmu a správanie sa kupujúcich,“ uvádza Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk. „Bude pokračovať sťahovanie sa za prácou do väčších miest z vidieka. To bude spôsobovať rast lokálnych rozdielov – drahých nehnuteľností v mestách a v okolí a lacných na vidieku.“

V segmente 2-izbových bytov sme pri porovnaní priemerných absolútnych cien medzi 3. štvrťrokom a 4. štvrťrokom 2017 nezaznamenali takmer žiadnu zmenu. Výraznejšie rástla priemerná absolútna cena len v Banskej Bystrici (z 69-tisíc na 73-tisíc eur) a v Prešove (z 62-tisíc na 65-tisíc eur). Tieto mestá sa cenovo doťahujú na ostatné krajské mestá a znižujú tak cenový rozdiel.

Rodinné domy a stavebné pozemky

Cena rodinných domov sa medziročne zvýšila v krajských mestách. Rodinné domy v satelitných okresoch blízko k hlavnému mestu – Malacky, Pezinok, Senec zostali bez zmeny a pohybovali sa v sumách od 155 000 eur do 180 000 eur. Vidieť, že napriek rastúcim cenám v mestách (byty a domy) je konkurencia v tomto segmente vysoká a nedovolila tak ďalší rast cien v satelitoch.

Ceny stavebných pozemkov sa tiež výrazne nezmenili a zachovali sa na úrovni 90 – 95 eur/m2. Tu je nutné dodať, že priemernú cenu pozemkov v týchto okresoch (Malacky, Pezinok, Senec) držia dole stále nové a nové projekty, ktoré sa vzďaľujú hraniciam mesta a preto ponúkajú aj lacnejšie alternatívy. Najvyššiu cenu stavebných pozemkov si dlhodobo s veľkým odstupom drží okres Bratislava I, kde sa priemerná cena vyšplhala až na 735 eur za meter štvorcový, čo znamená medziročný nárast na úrovni 11 %.

Aké typy nehnuteľností preferovali Slováci v roku 2017?

U Slovákov si dopyt po bytoch udržuje dlhodobo prvú priečku, uvádza portál Nehnuteľnosti.sk. Tá druhá zostáva rodinným domom. Inak to nebolo ani v roku 2017, aj keď sa táto prevaha preferencii počas roka percentuálne mení, rozdiel sa pohybuje na úrovni 2- 3 %. Len v poslednom, štvrtom kvartáli 2017 získali byty (47 %) pred rodinnými domami (38 %) náskok až 9 %.

Pri bytoch majú Slováci najväčší záujem o trojizbové a dvojizbové byty. Lokalita, ktorú v rámci Slovenska preferujú je Bratislava, na druhom mieste Košice a prvú trojku uzatvára Banská Bystrica. Rodinné domy vyhľadávajú Slováci najmä v okolí Bratislavy, v Nitre, v Trnave s v Dunajskej Strede.

Podľa portálu Nehnuteľnosti.sk v Bratislave vedie rebríček dopytu mestská časť Ružinov, kde sú najžiadanejšie dvojizbové byty a trojizbové byty. Za Ružinovom nasleduje mestská časť Petržalka, kde Slováci hľadajú najmä trojizbové byty a prvú trojicu najpopulárnejších mestských častí Bratislavy pre rok 2017 uzatvára Nové mesto. Najpočetnejšiu ponuku nehnuteľností ponúkala v roku 2017 logicky Bratislava. Na druhom mieste sa umiestnila Žilina a tretia skončila Trnava.

Realitný trh v roku 2018 podľa realitného analytika

Podľa Martina Lazíka, analytika portálu Nehnuteľnosti.sk, bude pre ďalší vývoj na realitnom trhu nutné sledovať lokálne správanie sa kupujúcich, úspešnosť predaja jednotlivých projektov medzi novostavbami a vnímanie nálad z realitného trhu od realitných maklérov. „Stagnáciu cien v roku 2018 by sme mali vidieť hlavne v Bratislave, kde sa podľa doterajšieho vývoja zdá, že ceny dosiahli vrchol. Aj v roku 2018 bude pokračovať sťahovanie sa za prácou do väčších miest z vidieka. To bude spôsobovať rast lokálnych rozdielov – drahých nehnuteľností v mestách a okolí a lacných na vidieku. Na základe hodnotenia viacerých analytikov z rôznych bánk nepredpokladáme v roku 2018 výraznú zmenu na realitnom trhu. Tak ako v roku 2017, tak aj v roku 2018 budú nad relatívne vysokými cenami nehnuteľností prevažovať pozitívne faktory dostupnosti lacných peňazí a dobrých vyhliadok vyšších príjmov a vyššej zamestnanosti v ekonomike SR. Analytici označili tento vývoj za vplyv „Lex Beblavý“, kde sa na základe zákona zvýšila konkurencia bánk na národnom hypotekárnom trhu. V budúcnosti by mohlo spôsobiť ešte dočasný nárast cien nehnuteľností avizovanie výrazného zvýšenia úrokových sadzieb. To by v danom čase spôsobilo rýchlejší nárast dopytu s nasledovným dočasným opadnutím záujmu a s možným dôsledkom v podobe poklesu cien nehnuteľností,“ uvádza Martin Lazík.

Čo platilo v minulom roku bude platiť aj v 2018

Banky s dôverou pokračovali vo financovaní developerov ako aj kupujúcich. Kupujúci mali dôveru v stabilný pozitívny vývoj. Buď investovali svoje úspory, alebo sa v tomto priaznivom období zadlžili. Zostáva nám veriť, že zvýšená aktivita developerov a lákavé podmienky na trhu v predchádzajúcich rokoch nepriniesli na trh rizikové projekty. Ak niekto zle odhadol úspešnosť predaja v čase, môže byť takýto problematický projekt na začiatku domino efektu. Dôležité však bude, či sa konkrétny projekt nepredá lebo je zlý (lokalita, cena, architektúra), alebo pôjde o začiatok nového trendu. Lebo menej úspešné projekty sú na trhu takmer vždy.

Dostupnosť financovania je kľúčová

Ak si chce realitný trh udržať dobré tempo a správnu teplotu aj v roku 2018 bude nutné udržať dostupné financovanie skrz vhodné podmienky na hypotekárnom trhu. Kľúčové rozhodnutie padne v Európskej centrálnej banke pri určovaní základnej úrokovej sadzby pre náš trh. Toto ekonomicko-politické rozhodnutie nie je ľahké predpovedať. Napríklad v USA už  FED (Federálny rezervný systém)  pristúpil k zvyšovaniu základných úrokových sadzieb v priebehu roka 2017.  Ďalšie zhoršovanie dostupnosti financovania môže byť výraznou brzdou, a to nielen pre prvokupujúcich. Ako protiváha by mali byť dostupné nástroje pre mladých a novozaložené rodiny. Je úlohou štátu, ktorý by mal nastaviť dlhodobé transparentné nástroje podpory bývania pre túto skupinu občanov.

Staré byty vs. nové 

Už viackrát sme hovorili o tom, ako je trh s novými a starými bytmi prepojený a ako sa vzájomné ovplyvňuje. Ak do mesta príde novostavba má cenovku vyššiu ako staršie byty, čo je logické. Dôležitý je však celkový rozdiel v cene. Ak je novostavba príliš drahou alternatívou, kupujúci sa zamerajú na staršie byty. Zvýšia tak dopyt a aj staršie byty  reagujú zvýšením cien. Tak sa cenový rozdiel zmenší a kupujúci začnú uprednostňovať byty v novostavbe. V rámci maximalizácie zisku, developer so zvýšeným záujmov o projekt zvýši ceny. Tak sa opäť otvoria nožnice medzi starými a novými bytmi. A proces môže začať znova. Takéto správanie sme videli na všetkých trhoch krajských miest, samozrejme nie v rovnakom čase a v krátkom období.

Prevzaté z webu reality.sk

Zdroj: https://www.reality.sk/clanok/novinky/aky-bol-rok-2017-v-realitach-a-co-ocakavame-v-roku-2018

Autor: reality.sk

Späť