Kedy je potrebné platiť daň z predaja nehnuteľností

Podľa zákona je vo všeobecnosti potrebné platiť daň za predaj nehnuteľnosti, ktorú vlastníme menej ako 5 rokov. Ak by sme však chceli predávať zdedenú nehnuteľnosť, platia tam pre daňovú povinnosť špecifické pravidlá.

Ak plánujete predať dom, byt alebo garáž, ktoré ste nadobudli pred menej ako 5 rokmi, ste povinní zaplatiť daň z predaja nehnuteľností. Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú vlastníte viac ako 5 rokov, daň platiť nemusíte. Toto všeobecné pravidlo vyplýva z § 9 zákona o dani z príjmu. Špecifickým prípadom je však predaj nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili. Tam záleží na tom, v akom rodinnom vzťahu ste boli s poručiteľom, čiže so zomrelou osobou, po ktorej dedičstvo máte.

Kedy sa za dedičstvo platí

Daň nie je potrebné platiť vo chvíli, keď nehnuteľnosť zdedíte. Ustanovenie § 3 ods. 2 písm. a) Zákona o dani z príjmu vraví, že príjem, ktorý dedič nadobudol získaním nehnuteľnosti v rámci dedičského konania, nie je predmetom dane. Špeciálne pravidlá platia až v prípade, ak by chcel predať nehnuteľnosť, ktorú zdedil. Ak dedič so zdedenou nehnuteľnosťou nakladá tak, že mu z toho plynie ďalší príjem, môže mu vzniknúť povinnosť zaplatiť z neho daň. Platí to napríklad v prípade, že nehnuteľnosť predá alebo ju prenajíma. Zákon o dani z príjmu stanovuje prípady, v ktorých sa daň pri predaji zdedenej nehnuteľnosti platí a kedy nie.

Dediči v priamom rade

V zásade závisí, v akom rodinnom vzťahu bol dedič s osobou, po ktorej nehnuteľnosť zdedil. Iný režim oslobodenia sa vzťahuje na dedičov v priamom rade a na manžela či manželku a iný sa aplikuje v prípade dedičov v nepriamom rade. Medzi dedičov v priamom rade sa zaraďujú predkovia a potomkovia, teda starí rodičia, rodičia, deti. Dedičia v nepriamom rade sú všetky ostatné osoby, ktoré nemožno podradiť pod skupinu dedičov v priamom rade, napríklad súrodenci, teta, ujo. V prípade dedičov v priamom rade a manžela či manželky dôjde k oslobodeniu od dane z príjmu, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva zomrelého preukázateľne uplynulo aspoň 5 rokov. Ak napríklad deti alebo manželka zdedili nehnuteľnosť po človeku, ktorý ju pred smrťou vlastnil aspoň 5 rokov, nebudú platiť daň, ak sa ju rozhodnutú ďalej predať.

V nepriamom rade záleží kedy nehnuteľnosť získate

Odlišná situácia je v prípade pri dedení po tete, ujovi alebo súrodencoch. Pokiaľ sa dedič rozhodne zdedenú nehnuteľnosť predať, daň platiť nebude, ak ju mal sám vo vlastníctve aspoň 5 rokov. Tu teda nezáleží na tom, ako dlho zomrelá osoba, nehnuteľnosť vlastnila. Rozhodujúce je ako dlho ho vlastní dedič. Pre oslobodenie od dane z predaje je potrebné minimálne päťročné vlastníctvo resp. spoluvlastníctvo nehnuteľnosti. Osobitne je potrebné zdôrazniť, že v prípade dedenia sa vlastnícke právo k nehnuteľnosti nadobúda okamihom smrti poručiteľa, nie až  samotným vkladom do katastra nehnuteľností. To znamená, že dedič sa stáva vlastníkom zdedeného majetku už dňom smrti zomrelého, aj keď v konečnom dôsledku na potvrdenie nadobudnutia vlastníckeho práva musí prebehnúť dedičské konanie. Začatie plynutia piatich rokov pre vznik oslobodenia od dane z príjmu sa ráta odo dňa smrti poručiteľa a nie až v deň, keď notár vydal uznesenie o dedičstve alebo katastrálny odbor zapísal dediča na list vlastníctva.

Výška dane z príjmu pri predaji zdedenej nehnuteľnosti

V prípade, ak by nebol príjem z predaja nehnuteľností oslobodený, vzniká povinnosť priznať príjem v daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie. Z neho sa následne vypočíta daň, ktorá je vo výške 19 %. Daň sa však neplatí z celej predajnej ceny, ktorú dedič predajom získa. Tento príjem je možné znížiť o daňové výdavky podľa zákona o dani z príjmov. V prípade nehnuteľností získaných dedením je daňovým výdavkom vstupná cena zdedenej nehnuteľnosti, teda všeobecná cena nehnuteľnosti nadobudnutej dedením. Pri určení všeobecnej ceny nehnuteľnosti sa prihliada na ocenenie nehnuteľnosti notárom počas dedičského konania. V praxi to znamená, že pokiaľ napríklad zdedenú nehnuteľnosť v nepriamom rade predáte ešte pred uplynutím 5 rokov od smrti poručiteľa v cene 100 000 EUR, avšak v uznesení o dedičstve bola jej cena stanovená na 80 000 EUR, daň z príjmu budete platiť len z rozdielu, t.j. zo sumy 20 000 EUR.

Zdroj: Článok pripravila advokátska kancelária AKMV

Prevzaté z webu Nehnuteľnosti.sk

Zdroj: https://www.nehnutelnosti.sk/magazin-o-byvani/408-kedy-je-potrebne-platit-dan-z-predaja-nehnutelnosti/

Autor: advokátska kancelária AKMV

Späť