Je lepšie požičať si na bývanie pred svadbou alebo až po svadbe?

Nové bývanie si hľadajú predovšetkým mladí ľudia, ktorí sa chcú osamostatniť a založiť si rodinu. Veľakrát si pritom kladú otázku, či je lepšie zobrať si hypotéku ešte pred svadbou, alebo či získajú nejaké výhody, ak o úver požiadajú až po tom, čo sa zoberú.

Podľa údajov Tatra banky si spomedzi jej klientov berú úver vo viac ako polovici prípadov dvaja a viacerí spoludlžníci. Celkovo sú však manželia v menšine. Z celkovo poskytnutých hypoték tvorili manželia 46,6 %. Ďalších 9,8 % tvorili minimálne dvaja spoludlžníci bez sobášneho listu. V tomto prípade však nemusí ísť len o partnerov, ale úver o úver môžu žiadať napríklad rodičia s deťmi či súrodenci.

Ak si chcú nový byt či dom zaobstarať manželia, musia do úveru vstúpiť obaja. „Výnimkou sú len prípady, keď si manželia zrušia bezpodielové spoluvlastníctvo, čo znamená, že si rozdelia majetok do podielového spoluvlastníctva alebo si bezpodielové spoluvlastníctvo zúžia a rozdelia si len určitú časť majetku,“ povedala hovorkyňa Tatra banky Zuzana Povodová. Môžu sa tak napríklad dohodnúť, že nadobúdaná nehnuteľnosť a takisto aj úver budú patriť len jednému z manželov. Bezpodielové spoluvlastníctvo si možno rozdeliť napríklad vtedy, ak jeden z manželov podniká. Keďže živnostníci ručia za svoje záväzky z podnikania celým svojím majetkom, je výhodné, ak napríklad manžel podnikateľ nevlastní dom, v ktorom jeho rodina žije. Ak by tento dom bol v spoluvlastníctve manželov, mohli by v prípade problémov prísť o strechu nad hlavou. Ak bude dom napísaný len na manželku, nebude sa môcť použiť na úhradu dlhov z podnikania.

Aj v prípade, že má niekto zrušené bezpodielové spoluvlastníctvo, banka pri poskytnutí úveru musí do výdavkov zahrnúť aj náklady manžela či manželku vo výške životného minima. Nebudú sa však započítavať jeho úvery.

V tomto roku pritom začali platiť viaceré obmedzenia pri poskytovaný úverov na bývanie. Banky tak musia prísnejšie posudzovať príjem. „Z vášho príjmu, či už samostatného, alebo s partnerom či manželom, vám banky okamžite odpočítajú životné minimum domácnosti a po novom aj povinnú rezervu, ktorá sa vypočíta ako 5 percent z rozdielu medzi príjmom a životným minimom. Rezerva sa postupne bude zvyšovať a od 1. 7. 2018 bude potrebná vo výške 20 %,“ hovorí Povodová.

Opatrenie prinieslo aj nový princíp, tzv. ukazovateľ schopnosti splácať úver, ktorý hovorí o tom, že váš príjem po odpočítaní životného minima a povinnej rezervy nesmie byť nižší ako súčet vašich výdavkov a záväzkov. Záväzky sú napríklad splátky vašich existujúcich úverov, ako aj splátka nového úveru, o ktorý požiadate v banke.

Ak o úver žiadajú dva ľudia, mali by dostať rovnakú úrokovú sadzbu bez ohľadu na to, či sú manželia, alebo nie. v oboch prípadoch majú totiž rovnaký príjem, ako aj výdavky. Banky by preto mali rovnako posúdiť aj ich schopnosť splácať úver.

Pred tým, ako sa rozhodnete, či si úver zobrať spoločne, alebo nie, by ste si mali odpovedať na tieto otázky:

• Chcete nadobúdať majetok spoločne?
• Plánujete sa rovným dielom podieľať na danom záväzku?
• Máte obaja bezproblémovú úverovú minulosť?
• Ak do úveru vstúpite spoločne, polepšíte si alebo pohoršíte z pohľadu príjmov a výdavkov?
• Postačuje vám vlastný príjem na získanie úveru v požadovanej výš­ke?

Čo sa zmenilo v hypotékach

1. Banky financujú bývanie v menšej miere, klienti budú potrebovať viac vlastných úspor. Banky sa musia riadiť nižšou akceptáciu tzv. LTV, čo je ukazovateľ, koľko peňazí voči hodnote nehnuteľnosti banka poskytne. Napr. pri byte v hodnote 100 000 eur najbežnejšie poskytne 80 000 eur, čiže 20 000 bude musieť klient doplatiť sám buď z vlastného, alebo dofinancovaním cez iný typ úveru. Obmedzenia LTV k 1. 3. 2017 sú tieto: 1 z 10 žiadateľov dostane 100 % financovanie z hodnoty nehnuteľnosti 4 z 10 žiadateľov dostanú financovanie na úrovni nad 80 % z hodnoty nehnuteľnosti.

2. Pri posudzovaní splácania hypotéky banka preveruje, či klientovi po odrátaní splátky a životného minima z príjmu ostane minimálne 5 % príjmu. Postupne sa percento zvýši na 20 %. To znamená, že vám musí po odpočítaní všetkých splátok a životných nákladov zostať ešte 20 % z výplaty ako finančný vankúš.

3. Banky pri žiadosti o úver posudzujú schopnosť splácať splátku aj pre prípad, že sa úrokové sadzby časom zvýšia. A to o 2 %. Napríklad splátku pri úroku 1,6 % posudzujú, či by vám príjem stačil aj na splátku pri úroku 3,6 %.

4. Pri financovaní apartmánov klesne maximálna možná doba hypotéky na 8 rokov, čím výrazne stúpne splátka oproti doteraz bežnej splatnosti hypotéky 30 rokov.

5. Banky posudzujú, aký ste mali príjem za posledných minimálne 6 mesiacov. Dosiaľ sledovali zväčša 3 mesiace. Stále platí, že nesmiete byť v skúšobnej lehote ani vo výpovednej dobe. Ak pracujete na určitú dobu, musí byť už raz predlžovaná a pod.

6. Po novom musia banky aj pri refinančných úveroch preverovať výšku vášho príjmu ako pri novom úvere. Doteraz stačilo čestné vyhlásenie.

Prevzaté z webu pravda.sk

Zdroj: https://byvanie.pravda.sk/dom-a-byt/clanok/433992-je-lepsie-pozicat-si-na-byvanie-pred-svadbou-alebo-az-po-svadbe/

Autor: Peter Csernák