Slovník pojmov
Juraj
+421 907 141 666
Napíšte nám
BEZPLATNÉ prepojenie na hypotekárneho špecialistu
Prepojenie so špecialistom
reprezentatívny príklad
Na konci septembra bolo zjavné, že pokles cien prenájmov od začiatku pandémie sa stáva výhľadovým trendom, ktorý druhá vlna môže len posilniť. V porovnaní so splátkami hypoték je stav na celom Slovensku zatiaľ nerozhodný, v hlavnom meste kvôli vyšpičkovaným cenám bytov sa však už prenájmom dá ušetriť takmer 3 000 € ročne.
Kým predajné ceny bytov na Slovensku kontinuálne rastú, pokles dopytu po nájmoch bytov za posledný polrok sa viditeľne podpísal pod pokles ich cien. Najvýraznejšie je to možné pozorovať v Bratislave, kde v Starom Meste poklesli od marca prenájmy 2-izbových bytov o 12,9 % a v druhom okrese, kde je hlavným realitným ťahúňom Ružinov, zlacneli prenájmy 3-izbových bytov o viac ako 17 %.
Mierny pokles, v priemere o 7,4 % však pozorujeme vo všetkých častiach Bratislavy v celom portfóliu nájomných rezidenčných nehnuteľností. Je to prirodzený následok odchodu študentov, zahraničných pracovníkov, ale najmä prepadu turistov, pre ktorých sú byty na krátkodobý prenájom určené. „Už teraz vidíme, že na našom portáli sa objavilo viacero nehnuteľností na prenájom, ktoré slúžili na AirBnb a ich majitelia sa ich v súčasnej situácii rozhodli prenajať na klasický dlhodobejší prenájom. Preto byty, ktoré nie sú dobre vybavené, príliš veľké, alebo v zle dostupnej lokalite, môžu na trhu ostať aj niekoľko týždňov či mesiacov,“ hovoria analytici z Nehnuteľnosti.sk. Ako ďalej dodávajú, prechod univerzít na dištančné vzdelávanie v zimnom semestri a nepriaznivá pandemická situácia v celej Európe pravdepodobne pokles nájmov v Bratislave ešte zvýši.
Situáciu v prenájmoch v ostatných krajských mestách koronakríza ovplyvnila tiež, no výraznejšie poklesy vidíme hlavne v silnejších priemyselných regiónoch, akými sú Košice, Žilina a Nitra. Najväčší pokles od marca sme zaznamenali pri nájmoch 3-izbových bytov v Žilinskom kraji, ktorých cena klesla o viac ako 20 % a v štvrtom košickom okrese (18,2 %), ktorý tvoria prevažne rekreačné lokality. Krajské mestá, v ktorých sa realitný trh vyvíja špecificky (Banská Bystrica, Prešov), tento trend takmer nezasiahol.
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk
Je to logický následok skutočnosti, že konkurencia v oblasti nájomného bývania je mimo Bratislavy a priemyselných centier relatívne nízka. Najviac bytov na prenájom na portáli Nehnuteľnosti.sk je v Bratislavskom kraji (85 %), potom v Košickom (5,2 %), Žilinskom (3 %) a Nitrianskom kraji (2,4 %). Súvisí to s množstvom investičných bytov na prenájom. „Tento trh tvorí hlavne Bratislava, kde podiel investičných bytov dosahuje 30 – 40%. V ostatných krajských mestách to je podstatne menej, blízko k 10%. Ide najmä o novostavby, kde financovanie kúpy takéhoto bytu umožňuje investovanie širšiemu spektru investorov,“ vysvetľujú analytici Nehnuteľnosti.sk. Podľa nich môže nástup druhej vlny koronavírusu správanie menších investorov ovplyvniť. Niektorí možno vyhodnotia, že investícia vo forme bytu je v súčasnosti pre nich rizikovejšia ako pred pol rokom, alebo budú potrebovať investované peniaze na inú spotrebu. Na Slovensku však stále platí, že investícia do nehnuteľnosti sa považuje za jednu z najbezpečnejších a v posledných rokoch aj najziskovejších.
V tejto krízovej situácii sa opäť otvára otázka, ktorú riešia finanční analytici už niekoľko rokov, a to, či sa oplatí Slovákom viac prenájom alebo kúpa bytu na hypotéku. Úroky hypoték sú stále na minime, ceny bytov vo všetkých regiónoch však pomaly, ale isto rastú. Prekročili už prenájmy hranicu, kedy začnú byť očividne výhodnejšie, ako hypotéka? Analytici Nehnuteľnosti.sk pripravili vzorový príklad pre štandardný 2-izbový byt v jednotlivých krajských mestách.
Podmienky hypotekárneho úveru: úroková sadzba 1,25%, LTV 80% fix 3 roky, splatnosť 30 rokov
Podmienky spotrebného úveru: 30 000 € pri úrokovej sadzbe 3,90% na 8 rokov
20 000 € pri úrokovej sadzbe 3,90% na 8 rokov
Zdroj: Nehnuteľnosti.sk v spolupráci s Poštovou bankou
Pri porovnaní splátok za prenájom a hypotéku je potrebné brať do úvahy opatrenia NBS, podľa ktorých väčšina žiadateľov o úver na bývanie môže dostať len 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Podľa nášho modelového príkladu teda do celkovej ceny bytu musí doložiť 17 400 až 41 000 € z vlastných úspor, alebo „pribrať“ spotrebný úver na zvyšok ceny. Pri hypotéke treba rátať aj s nákladmi na bývanie, ktoré treba mesačne splácať, ceny prenájmov však často nezahŕňajú poplatok za energie, ktorý sa im približne vyrovná. Tabuľka ukazuje, že rozdiel medzi splátkami za prenájom a za úvery v krajských mestách nie je signifikantný, hodnoty pochádzajú z priemeru cien, takže sa môžu pohybovať oboma smermi, nie však viac ako pár desiatok eur. V Bratislave, kde sú ceny bytov výrazne vyššie, však vidíme výrazný rozdiel v prospech prenájmov. V súčasnosti v nich môžu nájomníci oproti hypotéke ušetriť 200 – 240 € mesačne, čo znamená úsporu 2 400 až 2 900 € za rok. Analytici však upozorňujú, že tento status môže platiť len pár mesiacov.
V každom období platí, že nájom je pre určitú skupinu ľudí lepším riešením. Patria do nej tí, ktorí sa neplánujú dlhodobo usadiť, študujú alebo často menia zamestnanie, prípadne nemajú v pláne vlastniť nehnuteľnosť viac ako sedem rokov. „Pre tých, čo sa dnes nechcú viazať na nehnuteľnosť, je dnes prenájom v Bratislave veľmi výhodný. Vďaka nižším splátkam si môžu šetriť na budúce bývanie,“ hovoria analytici Nehnuteľnosti.sk. V dlhodobom výhľade však ostáva výhoda vlastného bývania nezmenená. Pri splácaní hypotéky totiž vlastník bytu vie, že platí za svoj súkromný priestor, ktorý bude ďalšie desaťročia využívať, môže si ho prerábať podľa svojich predstáv a po splatení bude jeho majetkom. „Nehnuteľnosť je často jediný významnejší majetok, ktorým ľudia disponujú a podmienky na získanie hypotéky sa síce sprísňujú, ale stále sú veľmi priaznivé. V dlhodobom kontexte ostáva bývanie s hypotékou na Slovensku stále najvýhodnejšou voľbou,“dodávajú analytici Nehnuteľnosti.sk
Prevzaté z webu Nehnuteľnosti.sk
Autor: Pipo
