Realitné predpovede na rok 2017

Aký bude rok 2017? Analytici portálu Nehnuteľnosti.sk sa zamysleli nad prognózou realitného trhu na rok 2017. Aj keď predpoveď počasia na 10 dní vopred nie vždy vyjde, a to aj pri všetkých družicových záberoch, odhadnúť aký bude rok 2017 je o niečo zložitejšie. Nechceme sa obmedziť len na konštatovanie, že trh bude mierne rásť. Chceme Vám predostrieť zopár faktorov, a bude na Vás, akú prognózu pre realitný trh na rok 2017 si vyberiete. Faktorov ovplyvňujúcich trh je však ešte viac. Pre presnejšie sledovanie a predikciu realitného trhu chýbajú v SR niektoré štatistiky.

Ceny nehnuteľností budú naďalej rásť alebo stagnovať, pretože:

 – financovanie bude naďalej dostupné  - úrokové sadzby budú nízke. Opatrenie NBS záujem o hypotéky nezníži. Predpoklad, že na trh prichádzali kupujúci úplne bez peňazí sa nepotvrdí. Jediný dopad odstránenia 100% hypotéky bude ten, že našetrené peniaze budú musieť kupujúci zaplatiť ako časť kúpnej ceny a nebudú si ju môcť nechať bokom ako rezervu resp. financie na zariadenie nehnuteľnosti. Takto si kupujúci budú musieť peniaze na zariadenie nehnuteľnosti požičať ešte na spotrebný úver, ale už nie za podmienok výhodnej hypotéky ale za vyššie percento spotrebných úverov.
- SR má vysoký podiel tridsiatnikov bývajúcich s rodičmi, ktorí budú naďalej motivovaní vyletieť z hniezda ešte so štátnou bonifikáciou hypotéky.
- nehnuteľnosti sú pre strednú generáciu, už bývajúcu vo vlastnom, považované za dobrú investíciu. Slováci nepatria medzi investorov do komodít, akciových trhoch či iných nástrojov na finančnom trhu. Kúpiť a prenajať, je konzervatívny investičný model, s vlastným výnosom na nájomnom na úrovni inflácie. Väčšina však kalkuluje aj s dlhodobým rastom cien samotnej nehnuteľnosti.
- veľa obchodov je navzájom prepojených. Napr. predávam menší byt a kupujem väčší, pri rozvode, predávam väčší a kupujem dva menšie. Vzhľadom na rekordné množstvo transakcií v roku 2016 je tento cyklus rozbehnutý, a nie je možné ho zastaviť zo dňa na deň. Vzhľadom na chýbajúce štatistiky nevieme odhadnúť, koľko z trhu tvoria prvokupujúci (tí, ktorí kupujú prvú nehnuteľnosť, bez nadväznosti na predaj predchádzajúcej nehnuteľnosti).
- ekonomický vývoj SR je na rastovej krivke. Rastie nie len zamestnanosť, ale aj výška samotných miezd.
- dnešný predaj novostavieb je často len na úrovni rezervačných poplatkov. K zaplateniu celkovej kúpnej ceny príde až v kolaudáciách v roku 2018 – 2019. V tom čase sa budú uvoľňovať staré byty, ktoré sa budú snažiť predať. Je však možné, že rovnako ako v minulosti, časť bytov bola kúpená špekulatívne na neskorší nájom alebo pokolaudačný predaj.
- nikto nechce odpísať stratu. Hypotéky sú masívnym zdrojom financovania nehnuteľností už približne 15 rokov. Za ten čas sa podieľali pri financovaní veľkého množstva bytov a domov. Aby ten, čo v minulosti kúpil byt neodpísal stratu zo zaplatených úrokov, chce zdvihnúť cenu, aby zostal na nule. Motivácia je však skôr zarobiť. Napríklad povedzme v roku 2005 si požičal 50.000€ a splácal hypotéku 10 rokov, tak na splátkach zaplatí približne 36.000€, ale istina – zostatkový dlh je stále na úrovni 40.000€. Ak by teda predal za rovnakú sumu za akú kúpil, nebol by na nule. A nikto nechce vytvoriť stratu, preto predávajúci nie sú naklonení znížiť cenu a hypotekárne financovanie sa logicky podieľa na kontinuálnom raste cien na trhu s nehnuteľnosťami. Slovenský trh je mierne pokryvený ešte veľkou časťou bytového fondu, ktorý občania dostali od štátu za nulové alebo takmer nulové ceny.

Ceny nehnuteľností klesnú alebo budú stagnovať, pretože:

- prílev kupujúcich kulminoval koncom roka 2016 a začiatkom roka 2017. Noví kupujúci si vyčkajú na reakciu trhu po poklese dopytu – ukončenie 100% hypoték. Prirodzený pokles kupujúcich, ktorí chceli stihnúť ešte výhodné hypotéky (na čo bola zameraná aj reklama v ostatných mesiacoch), môže nasledovať umelý pokles dopytu kupujúcich, ktorí budú zámerne vyčkávať a sledovať trh.
- ceny nehnuteľností vyleteli hore príliš rýchlo a kupujúci už nebudú ochotní akceptovať vysoké ceny. Nebude ani otázkou, či si to môžu dovoliť, ale skôr, že si to nebudú chcieť dovoliť. Efekt predvianočného alebo novoročného výpredaja. Kupovať by ste mali teda hocikedy, len nie na Vianoce… A možno realitný trh má Vianoce.
- sa zobudí štát, mestá a obce a začnú sa stavať nájomné byty. Nájomné byty v lokalitách, kde je ich najväčší nedostatok a najväčší tlak na bývanie a nie v dedinách so 100 obyvateľmi (pri všetkom rešpekte na právo a potrebu bývania aj v týchto častiach našej krajiny). Reálny dopad na rok 2017 by bol len na úrovni politického vyhlásenia a začatia realizácie prvých krokov.
- slovenská ekonomika je závislá na zahraničí. Trumpová politika, brexit, rastúce socio-geopolitické napätie mixované ekologickými stresmi v poľnohospodárstve, prinesú otrasy svetovej ekonomiky a následne aj v SR. Ani voľby do VÚC túto situáciu nezachránia.
- silá médií vytvoria tlak na kupujúcich správami o realitnej bubline. Stále viac a viac sa bude hovoriť, že realitný trh je v bubline, až odradí kritické  množstvo kupujúcich, ktorí svoj nákup odložia obdobne, ako to bolo v pokrízových rokoch.
- vznikne veľký rozdiel medzi cenou prenájmu a cenou splátky za hypotéku. Ak je dnes situácia taká, že si má človek vybrať medzi splátkou hypotéky za 450€ alebo prenájmom za 400€, tak si Slovák vyberie splátku. Ak sa situácia zmení a rozdiel medzi splátkou a nájomným bude väčší, nájom bude reálnou alternatívou a bude tak môcť spomaliť rast cien, resp. aj pokles. Dnes však na trhu takéto podmienky nie sú.
- developeri začnú ponúkať nové byty v nižších cenách, aby predali svoje projekty čo najskôr. Konkurenčný boj vytvorí tlak na cenotvorbu. Pokles cien novostavieb následne ovplyvní aj trh so staršími bytmi.

Prevzaté z webu reality.sk

Zdroj: https://www.reality.sk/clanok/novinky/realitne-predpovede-na-rok-2017

Autor: reality.sk

Späť